Hal yang Wajib Diperhatikan Saat Menyewa Ruko

Sewa ruko merupakan solusi bagi kamu yang punya usaha tapi tidak punya tempat buat menjalankan proses bisnisnya.

Walau punya potensi meningkatkan keuntungan usaha, sewa ruko tidak bisa sembarangan. Banyak faktor yang harus diperhatikan antara lain : 

1. Status Legalitas Ruko

Urusan legalitas adalah hal yang paling penting. Tanyakan pada pemilik mengenai status sertifikat ruko. Cek apakah udah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau masih Hak Manfaat Bangunan (HGB). Jika statusnya masih HGB perhatikan masa berlakunya. Pastikan juga ruko telah memiliki IMB atau Izin Mendirikan Usaha sehingga boleh dijadikan sebagai ruang usaha. Mengenai perbedaan SHM dan HGB bisa cek disini. 

Beberapa daerah memiliki peraturan sendiri. Misalnya Jakarta, tidak memperbolehkan tempat yang IMB-nya untuk Rumah Tinggal jika dijadikan lokasi usaha. Hal ini nantinya berkaitan dengan pengurusan perizinan usaha. Plus, jika butuh pinjaman, bank-bank biasanya akan meminta dokumen yang lengkap dan tepat.

2. Kondisi dan Fasilitas Ruko

Jika kamu hendak menyewa ruko dalam kondisi yang telah terpakai, perhatikan apakah ada bagian yang perlu direnovasi apa gak. Hal ini tidak boleh luput dari perhatianmu karena ada biaya perbaikan yang bisa jadi tidak sedikit.

Saat memilih ruko, pahami sarana yang bakal menjadi hakmu sebagai penyewa. Umumnya fasilitas mencakup daya listrik, dapur, air, luar parkir, dan sebagainya.

3. Waktu Sewa

Pemilik ruko biasanya telah menentukan minimum waktu sewa beserta tanggal pembayaran. Umumnya, ruko memiliki masa sewa minimal tiga tahun dengan sistem pembayaran di muka buat satu sampai dua tahun pertama. Jika kamu belum yakin dengan potensi ruko yang bakal disewa, sebaiknya coba bernegosiasi biar dapat membayar maksimal buat tiga hingga enam bulan pertama dulu.

4. Harga Sewa

Ada banyak faktor yang menentukan harga sewa, salah satunya adalah lokasi ruko. Biasanya ruko berlokasi strategis atau ruko dalam kondisi baik dibanderol dengan harga yang cukup tinggi.Tidak perlu takut membayar lebih tinggi jika ruko emang berpotensi mendatangkan pemasukan yang lebih tinggi. Sesuaikan aja dengan prioritas dan strategi bisnis yang kamu miliki. Walau gitu, lakukanlah riset harga ruko di pasaran biar tidak mendapatkan biaya yang over price. 

Jika keempat hal tersebut sudah cocok dengan Anda, langkah selanjutnya adalah mengikat kontrak dengan penyewa. Adapun langkah-langkah selanjutnya dan hal-hal yang harus diperhatikan adalah :

a. Cek keakuratan data perjanjian sewa. Seperti nama dan alamat Anda, durasi masa sewa, tanggal jatuh tempo, besarnya biaya deposit, pihak pertama diisi dengan identitas pemilik, sedangkan pihak kedua adalah Anda sebagai penyewa.

b. Perhatikan besarnya biaya deposit dan apa yang menyebabkan uang deposit tidak akan dikembalikan

c. Perawatan Unit 

Kebanyakan pemilik menetapkan ketika Anda pindah nanti, unit harus dalam kondisi yang sama seperti ketika Anda mulai tinggal didalamnya. Biasanya terdapat klausul yang menetapkan bahwa ketika Anda ingin melakukan sesuatu seperti mendekor ruangan, menambahkan wallpaper atau hanya sekedar memaku ke dinding, Anda diharuskan izin terlebih dahulu kepada pemilik.

Jadi, pastikan Anda menanyakannya jika memang klausul tentang perawatan unit ini tidak tersedia di dalam kontrak perjanjian sewa, karena jika tidak, dikemudian hari Anda bisa disalahkan dan parahnya lagi, Anda bisa saja kehilangan uang deposit yang sudah Anda berikan diawal.

d.  Melakukan Pengalihan Sewa

Maksudnya adalah Anda menyewakan kembali unit Anda ke orang lain. Jika Anda berpikir untuk melakukan pengalihan sewa pada saat periode masa sewa  Anda, cek kembali apakah ada ketentuan yang menjelaskan tentang hal ini didalam kontrak perjanjian sewa atau lebih baik menanyakannya langsung kepada pemilik apartemen. Tapi dibanyak kasus, Anda tidak boleh melakukan pengalihan sewa, apalagi tanpa seizin pemilik.

Jadi, jangan coba-coba melakukan pengalihan sewa ketika masa sewa berjalan jika Anda tidak dizinkan melakukan pengalihan sewa oleh pemilik, karena ini dapat menyebabkan masalah dalam jangka panjang dikemudian hari atau paling parah Anda dapat terkena masalah hukum.

e.  Aturan Jika memutuskan keluar sebelum masa sewa berakhir

Umumnya Anda harus memberitahu pemilik atau agen apartemen Anda dari 30 sampai 60 hari jika Anda memutuskan untuk mengehentikan masa sewa. Biasanya Anda akan dikenakan penalti (seringkali besarnya seharga satu sampai tiga bulan biaya sewa), dan juga mungkin Anda harus kehilangan uang jaminan atau deposit yang sudah Anda keluarkan diawal.

Tapi dalam banyak kasus yang terjadi, 99% uang Anda tidak akan dikembalikan.

f.  Tersedianya informasi list barang

Jika Anda menyewa unit dengan kondisi semi atau fully furnished. Semua perlengkapan dan perabotan yang ada didalam unit harus dicatat diawal dan dimasukkan didalam kontrak perjanjian sewa, termasuk informasi warna barang, merk dan jumlahnya.

g.  Detail-detail pengaturan hak dan kewajiban masing-masing pihak

Kewajiban biaya-biaya operasional seperti listrik dan PBB dibebankan kepada siapa.

Di sinilah pentingnya negosiasi. Dalam surat perjanjian itu sebaiknya mencantumkan dengan lugas biaya-biaya apa saja yang menjadi tanggungan penyewa. Misalnya saja penyewa menanggung biaya listrik, air, retribusi, dan sejenisnya. Sedangkan PBB ditanggung pemilik.

h.  Penandatanganan Surat Perjanjian Sewa di atas Materai.

Surat perjanjian itu ditandatangi kedua belah pihak di atas materai secukupnya. Sertakan pula dua saksi yang mengetahui perjanjian itu dibuat. Sebisa mungkin saksi berasal dari ketua Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW). Tapi ini bukan mutlak ya.

i.  Pengurusan izin gangguan usaha / Hinder Ordonantie (HO)

Izin tempat usaha atau kegiatan kepada pribadi atau badan hukum yang menjalankan suatu bidang usaha yang berpotensi menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan masyarakat serta kelestarian lingkungan hidup. Cara pengurusannya bisa dilihat disini.